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依赖上海震荡中赴港IPO!瑞安新天地迟到了吗?

时间:2021-09-28    作者:admin    来源:未知

  9月13日,瑞安房地产有限公司发公告宣布,拟分拆公司商业投资物业、物业管理及资产管理业务并独立上市,分拆后的实体将以瑞安新天地的名义独立运营。瑞安新天地已提交了在我国香港联合交易所主板上市的申请。

  2004年成立,为瑞安集团的地产旗舰公司,总部坐标上海,2006年在香港联交所上市。主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业。

  瑞安房地产的主席罗康瑞先生,也是瑞安集团主席、瑞安建业有限公司主席。1948年4月生于香港,祖籍广东普宁市。

  罗主席1969年毕业于澳大利亚新南威尔斯大学。1969年返港后,先在其家族鹰君集团公司工作,后创办香港瑞安建筑公司,最初发展建筑业,后扩展至地产、建筑材料等业务。

  瑞安房地产的另一个故事就涉足当年轰动一时的上海社保基金案,年纪稍长的蜜友应该有印象。

  那是2006年的夏天,被曝出上百亿社保基金被违规挪用,其中最为知名的,并已承认的就是瑞安集团通过委托贷款的形式,获得8.75亿人民币元社保资金。

  时间要从2012年开始,彼时,瑞安房地产曾公开披露中国新天地单独上市的计划,并将旗下的商办物业资产打包塞入了中国新天地体系。

  2013年,瑞安房地产对外宣布公司开始与中国新天地分开营运,分为两家独立的公司,并在当时提出未来将实现中国新天地独立上市的设想。

  2014年开始,瑞安忙着“降负债”,开启一系列的卖资产动作:出售位于虹桥天地的酒店,出售上海太平桥企业天地物业。

  2015年,瑞安官宣给上市按下暂停键,表示,“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式,决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”。

  对此,瑞安房地产2021年中期业绩会上,罗康瑞主席的一席话意味深长:“十年前,我们就研究过新天地独立上市的问题,但当时市场条件和物业并未完全成熟。我们还在做这方面的研究,目前能说的就只有这些。”

  但在蜜妹看来,物企上市的最佳年份是2019年前后,现在资本市场对房地产相关行业的认可度已经大大降低,瑞安新天地这时候才启动IPO,会不会晚了呢?

  当然,资本市场的态度不仅取决于风向,还有公司本身的价值。接下来我们看看瑞安新天地的一些主要数据。

  招股书显示,瑞安房地产物业总建筑面积为200.52万平米,其中52.7%位于上海。物业总建筑面积(不包含停车场及其他空间)的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。

  其物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新小区的主要商业空间。

  收益方面,2018-2020年,瑞安房地产的收益分别为23.93亿元、www.678304.com,25.80亿元、23.58亿元。2020年降幅比较明显,主要是因为黑天鹅的影响。

  2021上半年,收益情况有所好转,从去年同期的11.12亿元增加到13.77亿元,增幅为23.83%。

  净利润2021上半年也有所恢复,从去年同期的亏损8.85亿元,到盈利4.74亿元。不过值得注意的是,2019年,瑞安新天地的净利润同比是下降的,为5.84亿元,2018年这一数字为6.81亿元。降幅14.24%。

  现金流方面,瑞安新天地的融资活动现金净额常年为负;投资活动产生的现金净额也常年为负,2021上半年继续为负值;经营活动产生的现金净额今年上半年有较大提高,从去年的-900万元,增至481万元。高手联盟高手论坛

  总的来看,瑞安新天地2018-2020年的期末现金及现金等价物呈逐年降低的状态,分别为37.27亿元、34.07亿元、29.57亿元。2021上半年,这一数据为31.19亿元。

  主要财务比率来看,不得不感叹,物企的资产负债率真的低。瑞安新天地的净资产负债比率长期在20%左右。

  净利润率2019年略有下降,从前一年的28.8%降到22.6%,但2021上半年上升明显,为34.4%。

  区域色彩较重,尤其倚重上海、武汉及佛山的房地产市场表现、零售消费表现及企业营商气氛。尤其是上海,截至2021上半年,瑞安新天地13项商业物业中的7项(或分别占投资物业组合的总建筑面积及总资产价值52.7%及71.9%)位处上海。

  母公司依赖:从瑞安房地产产生部分收益,且现时倚靠瑞安房地产提供若干支持和服务。

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